Investir dans un bien immobilier pour défiscaliser ? Bonne ou mauvaise idée ?

Beaucoup d’investisseurs sont à l’affût de toutes les solutions de défiscalisation afin de se soustraire à une pression fiscale qu'ils jugent trop forte. L’une des mesures les plus prisées reste le dispositif Pinel qui s’adresse à ceux qui désirent investir dans l’immobilier. Si de prime abord, cette solution semble attractive, qu’en est-il vraiment en réalité ?

Principe et fonctionnement de la défiscalisation

La défiscalisation immobilière a pour principal but d’offrir une réduction fiscale aux investisseurs qui ont décidé de faire des placements dans l’immobilier. Il ne faut pas oublier que ce secteur constitue l’un des principaux produits d’investissement les plus prisés en France en raison notamment de son aspect sécuritaire. Son plus grand atout est qu’il a donné naissance à plusieurs lois et dispositifs de défiscalisation qui ont été mis en place par l’État pour dynamiser le marché de l’immobilier. En fonction du bien acheté et du dispositif sélectionné, des bonus fiscaux seront offerts. Ces solutions de défiscalisation sont nombreuses : Loi Censi-Bouvard, Loi Girardin, Loi Malraux, LMNP, LMP, Loi Monuments historiques. L’une des plus appréciées est la loi Pinel.

Zoom sur la loi Pinel

Remplaçant la loi Duflot, la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2021 suite à la loi de finances 2018 et reste valable pour les zones A, A bis et B1. Elle a pour but de permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf locatif et en contrepartie de jouir d'une réduction d’impôts de 12% sur 6 ans, de 18% sur 9 ans et de 21% sur 12 ans. Pour pouvoir bénéficier de cet abattement, l’investisseur doit néanmoins se plier à quelques règles. L’avantage fiscal n’est attribué que si les logements sont situés dans des zones déjà prédéfinies où l’offre de logements est moins importante que les demandes, et uniquement si les locataires ont des conditions de revenus assez spécifiques ou si le loyer respecte un certain plafond.

Les risques de cette solution de défiscalisation

La loi Pinel semble avantageuse à bien des égards, mais si on l'analyse, elle peut aussi présenter quelques risques pour les investisseurs. Déjà, par rapport aux loyers plafonds, ils peuvent être plus bas que les loyers du marché local. Il arrive que des investisseurs louent à des prix très dégressifs, ce qui a des impacts négatifs sur leur rendement. Idem pour le prix d’achat de logements Pinel qui peut être très élevé. Une situation remettant en question le réel intérêt de l’avantage fiscal accordé. À cela s’ajoutent les éventuelles moins-values. Même si le bien acheté est neuf, il n’est pas à l’abri d’une obsolescence rapide due à l’utilisation de matériaux bas de gamme. Pour préserver sa valeur, des travaux de réparation seront nécessaires et vont augmenter les dépenses affectées sur le bien. Les bénéfices générés par le propriétaire risquent de baisser énormément dans ces circonstances.

En conclusion, est-il intéressant ou non d’investir dans un logement Pinel ? Tout dépend du niveau de risque que chaque investisseur est prêt à prendre. Il est surtout conseillé d’opter pour des constructions de qualité réalisées avec de bons matériaux et surtout très bien situées. Car beaucoup de personnes ont acheté des biens dans des lieux où les prix de vente et les loyers sont attractifs, mais où les locataires sont souvent impécunieux.